(۴۶۴۴) حکم فروش ملک تحت رهن بانکی

(۴۶۴۴) سوال: ما مجموعهای از شهروندان هستیم که فرصت دریافت تسهیلات از بانک املاک و مستغلات برای ما فراهم آمده است و میخواهیم املاکی را که بانک رهن کرده بفروشیم، به شرطی که مشتری متعهد به بازپرداخت تعهدات ما به بانک شود. آیا مجاز به تصرف در اموال و فروش آنها هستیم؟ اگر نه، لطفا بفرمایید راه حل جایگزین چیست؟

جواب:

اقدام به تصرف در اموال و فروش آنها به شرط اینکه مسئولان صندوق توسعه این اجازه را به شما داده باشند، جایز است. راه دیگر نیز این است که تعهدات صندوق را پرداخت کنید تا املاک از رهن خارج شود و هنگامی که املاک از رهن خارج شد، فروش بلامانع خواهد بود، زیرا دیگر کسی بر آن حقی نخواهد داشت. اما اگرصندوق اجازه تصرف و فروش را ندهد و نتوانید با پرداخت تعهدات، اموال را از رهن خارج کنید، آنگاه فروش آنها بر شما حلال نخواهد بود زیرا در رهن هستند و فروش اموال مرهون مجاز نیست زیرا حق رهن گیرنده بر آنها جاری است و تصرف در آنها باعث بروز مشکلات بسیاری میگردد و ممکن است باعث ضایع شدن حق صندوق توسعه شود و علاوه بر آن خداوند سبحان نیز ما را به وفای به قراردادها امر کرده و فرموده است: “ يَا أَيُّهَا الَّذِينَ آمَنُوا أَوْفُوا بِالْعُقُودِ ۚ” “ ای کسانی که ایمان آورده اید! به پیمانها (و قرار دادهای خود) وفا کنید” (مائده ١) و به وفا به عهد امر نموده و فرمودهاند: ” وَأَوْفُوا بِالْعَهْدِ ۖ إِنَّ الْعَهْدَ كَانَ مَسْئُولًا” “ و به عهد (خویش) وفا کنید ، بی گمان از عهد سؤال می شود .” (الاسرا ٣٤)، و تو با این صندوق قراردادی بستهای که یکی از بندهای آن، عدم تصرف در این رهن، بدون کسب اجازه از صندوق است. علاوه بر آن در بندی دیگر با عدم تصرف ذینفع در این ملک به وسیله فروش و غیر آن توافق شده و این شرط از طرف رهن دهنده صاحب ملک مورد قبول واقع شده و وی ذیل این قرارداد را امضا کرده است و باید به امضا و تعهدات خود مخصوصا نسبت به صندوق پایبند باشد و این امر، شرعا نیز بر وی واجب است زیرا (در آخرت) در این مورد از وی بازخواست خواهد شد. هر کس در این مورد سهل انگاری کند و به توجیه اینکه عموم علما میگویند که رهن تنها با شرط فقهی قبض، الزام آور است و این ملک از جانب صندوق مقبوض نیست (یعنی در دست صاحبش است و در دست بانک نیست) پس از دو نظر سهل انگاری کرده است:

اول: فرد رهن دهنده خود را متعهد کرده است به این امر که با فروش و .. رهن، در آن تصرف نکند. حال اگر فرض کنیم این امر اقتضای رهن مطلق در حالتی که شرط قبض رعایت نشده باشد نیست، باز این مساله شرطی است که منافاتی نه با قرآن و نه با سنت دارد و پیامبر صلی الله علیه و علی آله و سلم میفرماید:” ” ما كان من شرط ليس في كتاب الله فهو باطل ، وإن كان مائة شرط” ” هر شرطی در کتاب خدا نباشد باطل است، حال اگر صد شرط هم باشد”. مفهوم این حدیث این است که هر شرطی که مخالف کتاب خدا نباشد حق است. همچنین در حدیثی مشهور در السنن آمده است: “: المُسلِمونَ عَلى شُروطِهِم إلاّ شَرطا حَرَّمَ حَلالاً أو أحَلَّ حَراما” “مسلمانان به شروط خود وفادارند، مگر شرطى باشد كه حلالى را حرام يا حرامى را حلال گرداند.“

دوم: وجه دوم این است که قول صحیح در این مساله عبارت است از این که رهن حتی بدون قبض نیز الزام آور است زیرا هیچ دلیلی برای وجوب شرط فقهی قبض برای آن وجود ندارد بجز این قول خداوند متعال که میفرماید: “وَإِنْ كُنْتُمْ عَلَىٰ سَفَرٍ وَلَمْ تَجِدُوا كَاتِبًا فَرِهَانٌ مَقْبُوضَةٌ ۖ” “ و اگر در سفر بودید و نویسنده ای نیافتید، پس(چیزی) گروگان بگیرید (گروی که در دست طلبکار قرار گیرد)” (البقره ٢٨٣). در حقیقت خداوند در این آیه انسان را به داشتن سند و مکتوبات و وثائق برای حق و حقوقش در این چنین موقعیتهایی توصیه میکند. اگر آدمی در سفر بود و کاتبی پیدا نکرد و نتوانست حق خود را به صورت مکتوب و سندی درآورد، در این حات چارهای ندارد الا مگر اینکه چیزی به صورت مقبوض و فوری به ضمانت و رهن بگیرد (زیرا اگر شی مورد رهن را آنا تحویل نگیرد، ممکن است رهن دهنده بعدا شی مورد رهن را انکار نماید و یا حتی اصل قرض را نیز انکار نماید و از آنجا که ممکن است اصل قرض انکار گردد، خداوند متعال به ما توصیه میکند که رهن و ضمانت را آنا تحویل بگیریم (رهن مقبوض)).

پس در این گونه موقعیتهای هیچ راهی برای ثبت کردن حق خود بجز دریافت فوری رهن و ضمانت ندارد. اما انتهای آیه نیز اشاره به این امر دارد که اگر رهن دریافت نشد، پس آن کس که امین شمرده شده، باید امانت(بدهی) خود را باز پس دهد. خداوند متعال در این باره میفرماید: “فَرِهَانٌ مَقْبُوضَةٌ ۖ فَإِنْ أَمِنَ بَعْضُكُمْ بَعْضًا فَلْيُؤَدِّ الَّذِي اؤْتُمِنَ أَمَانَتَهُ” “و اگر برخی از شما برخی دیگر را امین دانست، پس آن کس که امین شمرده شده، باید امانت(بدهی) خود را باز پس دهد” (البقره ٢٨٣) پس در این حالت رهن گیرنده به رهن دهنده اعتماد کرده و رهن دهنده باید جواب این اطمینان وی را به نحو احسن بدهد و تقوای خدا را پیشه کند. و نزد ما اینگونه است که صاحب مزرعه برای بهسازی مزرعهاش تسهیلات دریافت میکند و مزرعهاش نزد خودش باقی میماند. صاحب ماشین، خودروی خود را رهن میگذارد اما خودرو نزد خودش باقی مانده و از آن استفاده میکند و همچنین صاحب خانه نیز خانه را در رهن میگذارد در حالی که در آن زندگی میکند و مردم این رهن را رهنی لازم به حساب میآورند و اعتقاد دارند که رهن دهنده حق ندارد در رهن تصرف کند و آن را به فروش برساند.

پس سخن درست در این موضوع این است: رهن الزامی است حتی اگر شرط قبض تا زمانی نامعین در آن جاری نشده باشد. و این ملکی که از صندوق توسعه قرض گرفته شده است حتی با وجود این که در دست رهن دهنده است، تحت رهن صندوق میباشد و مرهون محسوب میگردد.

پس جایز نیست برای کسی که از صندوق توسعه تسهیلات دریافت کرده است ملکی را که برای آن این تسهیلات را اخذ کرده بفروشد مگر در دو حالت: از مسئولین بانک اجازه بگیرد و آنها هم به وی اجازه بدهند یا اینکه تمام تعهدات خود را به بانک پرداخت کند و ملک را از رهن خارج کنند. خداوند توفیق عنایت کند.

تعداد بازدید: 1

این صفحه را به اشتراک بگذارید

مشاهده‌ی اصل متن عربی

يقول السائل وزملاؤه: نحن مجموعة من المواطنين أتيحت لنا فرصة الاقتراض من البنك العقاري، ونريد أن نبيع أملاكنا التي قد رهنها البنك العقاري، بشرط أن يلتزم المشتري بتسديد ما في ذتمنا للبنك، فهل يجوزُ لنا التصرف في البيع، وإذا لم يجز فما هو المخرج، أو الحل من ذلك؟

فأجاب رحمه الله تعالى: يجوز لكم أن تتصرفوا فيها بالبيع، بشرط أن يأذن لكم المسئولون في صندوق التنمية، فإذا أذنوا لكم، فلا حرج، أو بطريقة أخرى، وهي أن تُوفَّوا الصندوق حتى يتحرّر العقار من الرهن، فإذا تحرَّر العقار من الرهن، فلا بأس ببيعه حينئذ ، لأنَّه لا حق لأحد فيه، أما إذا لم يأذن الصندوق بالتصرف فيه بالبيع، ولم تفكوا رهنه بإيفاء، فإنه لا يَحِلُّ لكم أن تبيعوه؛ أولا لأنه مرهون، والمرهون مشغول بحق الراهن، ولا يجوز بيعه، لأن ذلك يكون سببًا لمشاكل كثيرة، ربما يضيع حق الصندوق بمثل هذا التصرف، وثانيًا لأن الله سبحانه وتعالى أمر بالوفاء بالعقود، فقال -تعالى-: ﴿ يأَيُّهَا الَّذِينَ ءَامَنُوا أَوْفُواْ بِالْعُقُودِ ﴾ [المائدة: 1]، وأمر بالوفاء بالعهد، فقال: ﴿ وَأَوْفُوا بِالْعَهْدِ إِنَّ الْعَهْدَ كَانَ مَسْئُولًا ﴾ [الإسراء: ٣٤ ]، وأنت قد عقدت مع الصندوق عقدًا، مقتضاه ألا تتصرف في هذا الرهن بدون إذنه، ثم إنه زيادة على ذلك قد اشترط في وثيقة العقد مع الصندوق في إحدى المواد أن المستفيد لا يتصرف فيه ببيع ، ولا غيره وهذا الشرط قد قبله الراهن صاحب العقار، ووقع عليه، والتزم به فيجِبُ عليه أن يُوفِّي بما التزم به، فالوفاء للصندوق بما التزمت به شرطاً، وبما يلزمك شرعًا أمر واجب عليك، لأنك سوف تُسأل عنه، وأما من تساهل في ذلك وباعَه بحُجَّةِ أن جمهور العلماء يرون أن الرهن لا يلزم إلا بالقبض، وأن هذا العقار ليس مقبوضًا من قبل الصندوق، لأنه بيد صاحبه، فهذا التساهل فيه نظر من وجهين:

الوجه الأول: أن هذا الراهن قد التزم شرطًا على نفسه، وهو أنه لا يتصرف فيه ببيع، ولا غيره، فهو قد التزم بذلك، ولو فرضنا أن هذا ليس مقتضى الرهن المطلق، إذا لم يقبض، فإن هذا التزام شرط لا يُنافي الكتاب، ولا السنة، وقد قال النبي صلى الله عليه وسلم: «مَا كَانَ مِنْ شَرْطٍ لَيْسَ فِي كِتَابِ اللَّهِ فَهُوَ بَاطِلٌ، وَإِنْ كَانَ مئة شَرْطٍ». ومفهومه أن كل شرط لا يخالف كتاب الله فهو حقٌّ، وقد ثبت في الحديث المشهور الذي في السنن: «الْمُسْلِمُونَ عَلَى شُرُوطِهِمْ، إِلَّا شَرْطًا حَرَّمَ حَلَالًا، أَوْ أَحَلَّ حَرَامًا».

الوجه الثاني: أن القول الصحيح في هذه المسألة: أن الرهن يلزم، ولو بدون القبض، إذ لا دليل على وجوب قبضه إلا قوله – تعالى -: ﴿ وَإِن كُنتُم عَلَى سَفَرٍ وَلَمْ تَجِدُوا كَاتِنَا فَرِهَانٌ مَقْبُوضَةٌ ﴾ [البقرة: ٢٨٣]، وفي الحقيقة أن هذه الآية يُرشِدُ الله فيها الإنسان إلى التوثق من حقه في مثل هذه الحال، إذا كان على سفر، ولم يجد كاتبا، ولا طريقة إلى التوثق بحقه في مثل هذه الحال إلا بِرَهْنِ مقبوض، لأنه لو ارتهن شيئًا، ولم يقبضه لكان يمكن أن ينكر الراهن ذلك الرهن، كما أنه يمكن أن ينكر أصل الدين، ومن أجل أنه يمكن أن ينكر أصل الدين أرشد الله -تعالى- إلى الرهن المقبوض.

فإذن لا طريق للتوثق بحقه في مثل هذه الحال إلا إذا كان الرهن مقبوضًا، ثم إن آخر الآية يدل على أنه إذا لم يقبض وجب على من اؤتمن عليه أن يُؤدي أمانته فيه، لأنه قال: ﴿ فَرِهَانٌ مَقْبُوضَةٌ فَإِنْ أَمِنَ بَعْضُكُم بَعْضًا فَلْيُؤَدِ الَّذِي اؤْتُمِنَ أَمَنَتَهُ ﴾ [البقرة: ۲۸۳]، فإذا كان الأمر كذلك فإن المرتهن قد أمن الراهن بإبقائه عنده، فإذا كان قد ائتمنه، فإن واجب الراهن أن يؤدي أمانته، وأن يتقي الله ربه، ثم إن عمل الناس عندنا على هذا، فإن صاحب البستان يستدين لتقويم بستانه وبستانه بيده، وصاحب السيارة يرهن سيارته، وهي في يده يَكُدُّها وينتفع بها، وكذلك صاحب البيت يرهنه لغيره، وهو ساكنه والناس يعدون هذا رهنا لازما، ويرون أنه لا يمكن للراهن أن يتصرف فيه بالبيع.

فالقول الصواب في هذه المسألة: أن الرهن يلزم، وإن لم يقبض متى كان مُعيَّنا ، وهذا العقار الذي استدين من صندوق التنمية له هو رهنٌ مُعَيَّن قائم فالرهن فيه لازم، وإن كان تحت يد الراهن.

إذن، فلا يجوز لمن استسلف من صندوق التنمية أن يبيع عقاره الذي استسلف له إلا في إحدى الحالتين السابقتين أن يستأذن من المسئولين في البنك فيأذنوا له، أو أن يوفي البنك، ويحرر العقار من الرهن، والله الموفق.